Contratto di locazione: l’importanza della corretta registrazione e le conseguenze fiscali e giuridiche di un affitto irregolare
La firma del contratto di locazione è un passaggio fondamentale nella gestione di una casa in affitto. Tuttavia, ciò che spesso sfugge è l’importanza cruciale della sua registrazione.
La mancata registrazione di questo documento può portare a implicazioni fiscali e giuridiche significative, coinvolgendo sia il locatore che l’inquilino. Esploriamo da vicino le potenziali complicazioni e i rischi associati a un contratto di locazione non regolarmente registrato.
Che succede se il contratto di locazione non è registrato?
Cosa rischiano dal punto di vista fiscale e civile il proprietario di casa e l’inquilino in caso di mancata registrazione del contratto di affitto (affitto in nero)? Il contratto di affitto in nero è nullo. Ma cosa significa concretamente questa affermazione? In altri termini cosa succede se il contratto di locazione non è registrato? Che tu sia un locatore, ossia chi affitta un immobile, oche tu sia un conduttore, ossia chi prende in affitto l’appartamento, la questione della registrazione dell’affitto è di fondamentale importanza poiché ha significative ripercussioni sia fiscali che civili per entrambe le parti.
Come vedremo meglio qui a breve, un contratto di locazione irregolare non può mai essere fatto valere dinanzi a un giudice. La conseguenza è l’impossibilità di difendere i propri diritti in caso di inadempimento della controparte.
Affitto irregolare: Il contratto di affitto può essere stipulato con una semplice scrittura privata sottoscritta dal locatore e conduttore. Questa scrittura però deve essere registrata, ossia comunicata telematicamente all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua stipula. L’omessa registrazione implica l’irregolarità del contratto e la sua nullità come vedremo meglio qui di seguito.
L’onere di registrazione del contratto spetta al locatore ma ciò non toglie che vi possa provvedere anche l’inquilino. Dunque, un affitto irregolare (o, come si dice più comunemente, “in nero”) significa che il contratto, pur essendo scritto e firmato, non è stato comunque registrato e quindi non produce effetti.
Affitto non registrato e conseguenze: la legge (l’art. 1, comma 346, della I. n. 311 del 2004) stabilisce che il contratto di affitto non registrato è nullo. La nullità ha conseguenze sia per il locatore che per il conduttore: entrambi infatti non potranno rivolgersi al giudice per far valere i propri diritti in caso di contrasti.
La mancata registrazione ha conseguenze sia di natura fiscale che civile per le parti. Dal punto di vista fiscale, l’omessa registrazione si risolve in una evasione dell’imposta di registro. Dal punto di vista civile, non sono possibili una serie di azioni come lo sfratto.
Conseguenze col fisco se non si registra l’affitto: l’imposta di registro grava in via solidale sia sull’inquilino che sul locatore. Pertanto l’Agenzia delle entrate che si accorge di un affitto in nero può chiedere il pagamento dell’imposta di registro, con le sanzioni dovute per via dell’evasione, su entrambe le parti. È possibile che l’inquilino riceva una intimazione di pagamento per la mancata registrazione non curata dal locatore.
Il locatore rischia di più: è responsabile non solo per l’evasione dell’imposta di registro ma anche per quella sui canoni di locazione che avrebbe dovuto riportare nella propria dichiarazione dei redditi. Di questa seconda evasione è responsabile solo lui e non chiaramente l’inquilino. La sanzione sarà tanto più alta quanto maggiore è il canone di locazione e lo scaglione di reddito del locatore.
Conseguenze civilistiche della mancata registrazione dell’affitto: il contratto di locazione non registrato non produce effetti sia per il locatore che per il conduttore. Nessuno dei due potrà chiedere a un giudice di imporre l’adempimento all’altra parte.Il locatore non può chiedere un decreto ingiuntivo contro l’affittuario moroso.
Potrà ottenere, al massimo, una indennità per l’occupazione senza titolo, inferiore al canone di mercato. L’inquilino non può pretendere il rispetto della durata minima del contratto se il locatore chiede di andare via di casa. Il locatore può agire con l’azione di occupazione senza titolo già dopo un anno.
Il padrone di casa non registra l’affitto senza dire nulla all’inquilino: La nullità del contratto vale solo per il locatore se l’inquilino non è a conoscenza della mancata registrazione. Quando l’irregolarità non è frutto di un accordo fraudolento, l’inquilino può far valere i propri diritti in tribunale.
Contratto d’affitto registrato in ritardo : la registrazione tardiva può sanare il contratto irregolare, rendendolo valido con effetto retroattivo dalla stipula. Ad esempio, permette al locatore di sfrattare un inquilino moroso.